【在宅医療専門経営コンサルタントに聞く】 訪問診療クリニックの物件選び｜開業を成功に導くポイントとは？

訪問診療クリニックを開業する際、物件選びは非常に重要なステップです。一度契約してしまうと簡単には変更できないからこそ、慎重な判断が求められます。

どんな物件を選ぶかによって、日々の業務効率やスタッフの働きやすさ、地域連携のしやすさまで、大きく変わってきます。

この記事では、在宅医療専門の経営コンサルタントへのインタビューをもとに、「失敗しない物件選び」の考え方やチェックポイントをわかりやすく解説します。

外来診療とはまったく異なる特性を持つ訪問診療では、選ぶべき物件に求められる条件も変わってきます。
ここでは、訪問診療クリニックならではの「物件選びが重要な5つの理由」を詳しく見ていきましょう。

①移動効率の良さ｜“すぐに出発できる”動線づくりがカギ

ここでの「移動効率」とは、いかにスムーズに車で出発できるかという、駐車環境や周辺道路状況に関わる要素が中心になります。
たとえば、物件近くに専用駐車場があるかどうか、荷物の積み下ろしがしやすいか、こうした点が日々の診療効率に直結します。
また、道路との高低差や、道幅の狭さなども見落とせないポイントです。
出発や帰着時に車の出し入れで時間がかかるような物件では、1日のスケジュールが押してしまうこともあります。
「訪問診療はまず“車で動きやすいこと”から」。
それを意識した物件選びが、現場のストレス軽減と質の高い医療提供につながります。

②バックヤードの機能性｜見えない業務を円滑に

訪問診療クリニックには、患者さんが直接来院することは少ないかもしれませんが、その裏ではさまざまな事務業務が発生します。
レセプト作成や電話対応、カルテの整理、医薬品・備品の管理など、こうした「見えない業務」をスムーズにこなすには、機能的なバックヤードスペースが不可欠です。

限られたスペースに無理に詰め込むと、業務効率が下がり、スタッフのストレスにもつながるため、
事務作業のしやすさも物件選びの重要な判断基準になります。

③ 働きやすい環境｜人材確保と定着の鍵

人材不足が課題とされる訪問診療において、スタッフの確保と定着はクリニック運営の生命線です。
採用の段階でも「通勤のしやすさ」「働きやすそうな職場環境」は大きな判断材料になりますし、
働き始めてからも、狭すぎる休憩スペースや空調の悪い事務室では、長く働きたいとは思ってもらえません。
快適な環境づくりは、単なる福利厚生ではなく、優秀な人材を呼び込む“戦略”のひとつとも言えます。

④ 地域との連携のしやすさ｜距離が「信頼」をつくる

訪問診療クリニックは、地域の医療機関や介護事業所などとの連携なしには成り立ちません。
物理的な距離が近いほど、こまめな情報共有や緊急時の連携がしやすくなり、信頼関係を築きやすくなります。
逆に、連携先が遠いと連絡・調整のタイムラグが生じ、患者さんへの支援にも影響が出かねません。
「どの施設と連携を強化したいのか」も踏まえたうえで、物件を選ぶことが大切です。

⑤ コストバランス｜経営の安定を左右する

賃料や共益費、光熱費といった固定費は、クリニック経営における大きなウエイトを占めます。
「条件はよくても賃料が高すぎる」「築浅だけど余計な設備が多い」といった物件は、経営を圧迫するリスクがあります。
コスト感覚を持ちながら、必要十分な条件を備えた物件を選ぶことが、持続可能な運営の鍵になります。

物件探しは「早ければ早いほど良い」と言われています。理想は開業の1年前には動き出すのがよいでしょう。遅くとも半年前には確定しておかないとその後の開業スケジュールに影響します。

現地の交通状況や周辺環境（夜間の治安など）をじっくり確認する時間があると、安心して次の準備に進めます。

訪問診療クリニックに必要なスペースの目安は以下の通りです。

全体として80～130㎡程度を基準にするクリニックが多く、スタッフ4〜8名（2～3ルート）ほどの体制を想定した広さです。

物件選びのよくある失敗ケース「狭すぎ」「広すぎ」

訪問診療クリニックの物件選定では、「広ければ安心」「とにかく家賃を抑えたい」といった感覚的な判断で進めてしまうと、開業後に「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースが少なくありません。

「狭すぎた」もしくは「広すぎた」という2つのケースを見てみましょう。

狭すぎるケース: 
事業が想定以上に拡大し、スタッフ増員に対応できなくなることがあります 。結果として、事務スペースや休憩スペースが圧迫され、スタッフの労働環境が悪化する原因となります 。

広すぎるケース: 
過大な賃料が経営を圧迫するだけでなく、動線が非効率になったり、不要な設備投資を招いたりする可能性があります 。

事業計画に基づいたスタッフ人数や訪問ルート数を具体的に想定し、過不足のない広さを選ぶことが重要です。

間取りや広さ、賃料などに目が行きがちな物件選びですが、実際に訪問診療クリニックとして機能させるには、「見えにくい部分」までしっかりチェックしておくことが欠かせません。
あとから気づいて追加工事や物件変更が必要になれば、大きなタイムロスやコスト増につながってしまう可能性も。

ここでは、特に見落とされやすい5つの重要ポイントを整理してご紹介します。

①バリアフリー設計は必須項目

訪問診療が中心でも、患者さんを迎える場面はゼロではありません。
そのため、段差のない設計や車椅子での移動がスムーズな動線を確保しておくことが望まれます。
医療機関としての届け出にバリアフリー対応が法的に義務付けられているため、事前の確認は必須です。

②エレベーターは“ストレッチャー対応”かも確認を

2階以上の物件を検討する場合、エレベーターの有無だけでなく、
緊急時にストレッチャーや車椅子が載せられる広さかどうかもチェックしましょう。
エレベーターのサイズによっては、患者搬送や物品の運搬に支障が出るケースもあります。

③駐車場は「往診用」と「通勤用」の両方を確保

訪問診療では、往診車のための駐車スペースは絶対条件です。
物件の敷地内またはすぐ近くに駐車可能な場所があるかどうか、必ず事前に確認しておきましょう。
また、スタッフの通勤用としても駐車スペースが必要になる場合が多いため、複数台分を確保できるかどうかも重要なチェックポイントです。

④車の乗り入れやすさは意外な盲点

「駐車場があるから大丈夫」と思っていても、物件前の道幅が狭い、車の切り返しがしにくい、坂道が急といった条件があると、日々の移動に大きなストレスが生じます。
想定している訪問車両（軽自動車〜ミニバンなど）がスムーズに乗り入れ・出発できるかを、実際に現地で確認することが大切です。

⑤水回り・電気・空調設備も事前に要チェック

スケルトン物件などを借りる場合、希望の場所に水回り（手洗い・トイレ・流し台など）を設置できるか、必要な電気容量が確保されているか、空調は別途設置が必要かなどを事前に確認しないと、思わぬ高額な追加工事が発生する可能性があります。
設備の整備状況によっては、開業スケジュールや予算にも大きく影響するため、契約前の現地確認は必須です。

こうした細かな確認こそが、開業後のトラブルを未然に防ぎ、訪問診療をスムーズに立ち上げるための土台となります。目に見える条件だけでなく、“本当に使える物件か”を見極める視点を持つことが、後悔しない物件選びの第一歩です。

物件を契約してから「クリニックとして使用できない」と判明すると、大きなトラブルとコストが発生します。
安心して開業準備を進めるためには、契約前に法律面での必須確認事項をクリアにしておくことが欠かせません。
ここでは、訪問診療クリニックの物件選びで特に重要な３つの法律と、それぞれの確認ポイントを解説します。

①医療法

医療法では、病院や診療所の構造設備に関する基準が定められています。例えば、病床数や面積、採光、換気、衛生設備など、様々な基準があります。

②建築基準法

入院ベッドを備えたクリニック（いわゆる「有床クリニック」）は、建築基準法上、「特殊建築物」に分類されます。たとえ1床でも入院設備があれば該当するため、「ベッドがあるかどうか」で判断される点に注意が必要です。
特殊建築物にあたる建物では、耐火構造や避難経路、設備の基準などが通常よりも厳しくなるため、物件選定や改修工事の際には十分な確認と準備が求められます。

③消防法

消防法では、医療機関として使用するために必要な消防設備の設置や配置基準が定められています。クリニックの規模や構造によって異なる基準が求められます。

これらの要件を満たしているかは、不動産業者への確認ではなく、ご自身で管轄の保健所・行政・消防署に図面を持参して相談・確認する必要があります。これは契約前に必ず行うべきプロセスです。

賃貸と購入のメリット・デメリット

賃貸と購入のメリット・デメリットは以下の通りです。

まずは賃貸でスタートし、事業が軌道に乗り、地域との関係も深まって“この地域で長く診療を続けていこう”と判断できた段階で、購入を検討するのが現実的な選択です。

家賃とエリアの考え方

家賃の安さだけでエリアを決めるのは危険です。まずは地域に訪問診療のニーズがあるか、連携すべき社会資源が豊富かという視点でエリアを定め、その後に物件を探すのが正しい順序です。訪問診療圏内である半径16kmの中でも、まずはクリニックから半径3〜5km圏内を重点エリアとして物件を探し始めるのが一般的です。

契約時に注意すべき点

賃貸物件の契約は、クリニック運営の基盤を左右する大切なステップです。契約書に記載された内容をしっかり理解しないまま進めると、後で予期せぬトラブルや費用が発生する恐れがあります。そこで、契約時に特に注意すべきポイントを押さえ、安心して物件を利用できるように準備しましょう。

賃貸借契約書では、以下の項目を必ず確認してください 。

• 契約の種類: 更新が前提の「普通借家契約」か、期間満了で終了する「定期借家契約」か 
• 更新条件・更新料 
• 家賃改定の可能性 
• 解約条件 

契約書の内容によっては、将来的なトラブルや想定外のコストが発生するリスクもあります。契約前には信頼できる専門家に契約内容を確認してもらうことを強くおすすめします。

多忙な先生方が、これら全ての確認事項をご自身で行うには膨大な時間と労力がかかります 。

医療業界には特有の法的要件や規制があり、物件を選ぶ際にはその確認が欠かせません。また、複数の候補物件を比較検討するにも専門的な知識が求められます。さらに、家賃や契約条件の交渉は、開業予定の先生ご本人だと伝えづらかったり、立場上やりにくかったりすることもあるでしょう。

そうした場面で、訪問診療に詳しい専門コンサルタントを活用することで、物件選びの負担を大きく減らすことができます。豊富な経験と不動産業者との関係性から、条件の良い物件を優先的に紹介してもらえるケースもありますし、先生の理想に沿った内装設計のアドバイスも受けられます。

何より、こうした準備を信頼できる専門家に任せることで、先生ご自身は診療準備という本来の業務に集中することができるのです。

訪問診療クリニックの開業に向けた物件選びは、多くのポイントを押さえる必要があり、迷いやすいものです。この記事の最後に、在宅医療専門コンサルタントが伝える特に重要なポイントを改めて整理しました。これから物件選びを進める際の参考にしてください。

1. まずは「移動のしやすさ」を最優先に

訪問診療では、スムーズに出発できる体制が何より重要です。
そのためには、クリニックのすぐそばに駐車場があるか、車を出し入れしやすいかといった導線の良さを最優先でチェックしましょう。
診療効率やスタッフの負担にも直結する、まさに“生命線”ともいえるポイントです。

2. 身の丈に合った広さでスタートを

開業当初から広くて立派な物件を構える必要はありません。
まずはスタッフが快適に働ける、無理のない広さと設計で始めるのが現実的です。
診療が安定してから、必要に応じて拡張を検討するくらいのバランスが理想です。

3. 法的な確認は“必ず事前に”行うこと

どれだけ条件が良くても、医療機関として使用できない物件では意味がありません。
医療法・建築基準法・消防法などの関連法規をクリアしているか、必ず保健所や行政で図面を確認してもらうことが大切です。
これは、物件を契約する前に行うべき“最重要ステップ”です。

物件選びは、目に見える条件だけでなく、法規や動線、運営のしやすさまで含めた、地道で複雑な作業です。
だからこそ、「わからないことは専門家に相談する」という選択肢も、限られた開業準備の時間を有効に使うためのひとつの手段として、ぜひご検討ください。